Lær om børsen › Brancher › Lektion 2 af 6

Nøgletal for ejendomsselskaber

Kort svarEjendomsselskaber sammenlignes på kursen mod egenkapitalen, på hvor meget de har lånt, og på hvor mange gange resultatet dækker renterne. Lejeindtægterne er jævne, så selskaberne låner meget, og renten bliver den store omkostning. I midten af 6 ejendomsselskaber i Stockholm er P/B 0,9, gælden 43,8 % af aktiverne og rentedækningen 2,8, mod 11,6 for de 30 største selskaber.

Seks ejendomsselskaber i tal

Selskab	P/B	Gæld / aktiver	Rentedækning
Sagax	1,9	44,3 %	4,2
Castellum	0,9	37,3 %	2,8
Wihlborgs	0,9	50,7 %	2,8
Hufvudstaden	0,8	24,7 %	4,8
Wallenstam	0,7	46,2 %	2,6
Fabege	0,5	43,3 %	2,5
Midten af alle 30 selskaber	3,2	23,7 %	11,6

Gæld / aktiver er alle lån delt med alle aktiver. Rentedækning er driftsresultatet delt med renteudgifterne. Ejendomsselskaberne er ikke med i midten. Midten regnes på de 30 største selskaber i Stockholm. Seneste regnskabsår, kursen den 6. nov 2026. En streg betyder, at tallet mangler.

Ingen af de 30 største selskaber i Stockholm er et ejendomsselskab, så tabellen tager seks store svenske ejendomsselskaber for sig.

Derfor ser et ejendomsselskab anderledes ud

Store lån. Gælden er 43,8 % af aktiverne i midten, mod 23,7 % for de største selskaber. Lejeindtægterne kommer ind omtrent ens hvert år, og derfor kan man låne meget mod dem. Selskaberne oplyser ofte selv en belåningsgrad, hvor gælden deles med ejendommenes værdi. Vores kolonne deler med alle aktiver, så den bliver lidt lavere. Hvordan gæld måles generelt, står i lektionen om finansiel gearing.

Renten afgør. Rentedækningen er 2,8 i midten, mod 11,6 for de største selskaber. Et lån, der fornyes, når renterne er steget, bliver dyrere, og så bliver der mindre tilbage af lejen. Derfor bevæger ejendomsaktier sig ofte meget på nyheder om renten. Mere om det står i lektionen om renter.

Ejendommene står til det, de vurderes at være værd. Efter IFRS, som børsselskaberne følger, må ejendommene opgøres til dagsværdi ved hvert regnskab, og ændringen føres over resultatet. Så ligger egenkapitalen tæt på ejendommenes værdi minus gælden, og P/B viser, hvordan børsen ser på vurderingerne. Et P/B under 1 betyder, at aktierne koster mindre end egenkapitalen i regnskabet. Det kan skyldes, at børsen regner med lavere værdier, dyrere lån eller skat, når en ejendom sælges.

Overskuddet svinger med vurderingerne

Fordi værdiændringerne føres over resultatet, kan overskuddet blive stort det ene år og et underskud det næste, uden at lejen har ændret sig. P/E siger derfor lidt om et ejendomsselskab. Selskaberne opgør oftest også et resultat før værdireguleringer: lejeindtægterne minus omkostninger og renter, uden værdiændringer.

Hvilket selskab der passer bedst, afhænger af, hvad man leder efter. Lave lån, høj rentedækning og lavt P/B går sjældent sammen i samme selskab. Tabellen sammenligner, den rangordner ikke. Udlejningsgraden og hvor længe lejekontrakterne løber, står i selskabernes egne regnskaber.

Test dig selv

Et ejendomsselskab har P/B 0,7. Hvad betyder det?

Kilder

IFRS Foundation, IAS 40 Investment Property: opgørelse til dagsværdi eller kostpris, læst den 9. november 2026.