Lär dig börsen › Branscher › Lektion 2 av 6

Nyckeltal för fastighetsbolag

Kort svarFastighetsbolag jämförs på kursen mot det egna kapitalet, på hur mycket de har lånat och på hur många gånger resultatet räcker till räntorna. Hyrorna är jämna, så bolagen lånar mycket, och räntan blir den stora kostnaden. I mitten av 6 fastighetsbolag i Stockholm är P/B 0,9, skulden 43,8 % av tillgångarna och räntetäckningen 2,8, mot 11,6 för de 30 största bolagen.

Sex fastighetsbolag i siffror

Bolag	P/B	Skuld / tillgångar	Räntetäckning
Sagax	1,9	44,3 %	4,2
Castellum	0,9	37,3 %	2,8
Wihlborgs	0,9	50,7 %	2,8
Hufvudstaden	0,8	24,7 %	4,8
Wallenstam	0,7	46,2 %	2,6
Fabege	0,5	43,3 %	2,5
Mitten av alla 30 bolagen	3,2	23,7 %	11,6

Skuld / tillgångar är alla lån delat med alla tillgångar. Räntetäckning är rörelseresultatet delat med räntekostnaden. Fastighetsbolagen är inte med i mitten. Mitten räknas på de 30 största bolagen i Stockholm. Senaste räkenskapsåret, kursen den 6 nov 2026. Ett streck betyder att talet saknas.

Inget av de 30 största bolagen i Stockholm är ett fastighetsbolag, så tabellen tar sex stora fastighetsbolag för sig.

Därför ser ett fastighetsbolag annorlunda ut

Stora lån. Skulden är 43,8 % av tillgångarna i mitten, mot 23,7 % för de största bolagen. Hyrorna kommer in ungefär lika varje år, och därför går det att låna mycket mot dem. Bolagen anger ofta själva en belåningsgrad, där skulden delas med fastigheternas värde. Vår kolumn delar med alla tillgångar, så den blir något lägre. Hur skuld mäts i allmänhet står i lektionen om skuldsättning.

Räntan avgör. Räntetäckningen är 2,8 i mitten, mot 11,6 för de största bolagen. Ett lån som förnyas när räntorna har stigit blir dyrare, och då blir mindre kvar av hyrorna. Därför rör sig fastighetsaktier ofta mycket på nyheter om räntan. Mer om det står i lektionen om räntor.

Fastigheterna står till vad de bedöms vara värda. Enligt IFRS, som börsbolagen följer, får fastigheterna värderas om till verkligt värde vid varje bokslut, och ändringen går över resultatet. Då ligger det egna kapitalet nära fastigheternas värde minus skulderna, och P/B visar hur börsen ser på värderingarna. Ett P/B under 1 betyder att aktierna kostar mindre än det egna kapitalet i böckerna. Det kan bero på att börsen räknar med lägre värden, dyrare lån eller skatt när en fastighet säljs.

Vinsten svänger med värderingarna

Eftersom värdeförändringarna går över resultatet kan vinsten bli stor ett år och en förlust nästa, utan att hyrorna har ändrats. P/E säger därför lite om ett fastighetsbolag. Bolagen redovisar oftast också ett förvaltningsresultat: hyrorna minus kostnader och räntor, utan värdeförändringar.

Vilket bolag som passar bäst beror på vad man letar efter. Låga lån, hög räntetäckning och lågt P/B går sällan ihop i samma bolag. Tabellen jämför, den rangordnar inte. Uthyrningsgraden och hur länge hyresavtalen löper står i bolagens egna rapporter.

Testa dig själv

Ett fastighetsbolag har P/B 0,7. Vad betyder det?

Källor

IFRS Foundation, IAS 40 Investment Property: värdering till verkligt värde eller anskaffningsvärde, läst den 6 november 2026.